Si ha decidido vender la casa o departamento que adquirió hace algún tiempo, debe saber que –independientemente del motivo que justifique su venta– deberá asumir el pago de rentas de segunda categoría, por lo que una parte de sus ganancias se destinarán al pago de tributos a la Superintendencia Nacional de Aduanas y Administración Tributaria (Sunat).
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Tal como explican en el ente recaudador, las rentas de segunda categoría se generan cuando las personas naturales obtienen ingresos por algunas actividades y operaciones que están comprendidas en el artículo 24 de la Ley del Impuesto a la Renta. Y, los ingresos por ventas de casas califican como tal.
Para su cálculo, en principio y por ley, cuando se produzca la venta de un inmueble se pagará este tributo por la “ganancia obtenida como resultado de la venta”, es decir, por la diferencia entre el valor actualizado de adquisición (de acuerdo con el Índice de Corrección Monetaria, establecido por el Ministerio de Economía y Finanzas (MEF), según el mes y año de adquisición) y el valor de venta. A ese resultado se le aplicará una tasa de 5%.
¿Cuándo? El pago de este impuesto será abonado por el vendedor a la Sunat hasta un mes después de que reciba el ingreso generado por la venta del inmueble.
Dicho pago será verificado por un notario como requisito para que la compraventa sea elevada a escritura pública.
Pero, quedará exceptuado de pagar este impuesto cuando el inmueble haya sido adquirido antes del 2004, cuando el inmueble es la casa/habitación del vendedor, cuando el inmueble es vendido a un precio menor o igual al monto pagado para su adquisición y no hay ganancia, y cuando la venta constituye renta de tercera categoría porque existe habitualidad en la venta de inmuebles.
En esos casos se debe presentar al notario la “Comunicación de no encontrarse obligado a efectuar el pago del impuesto definitivo segunda categoría” para que pueda elevar la compraventa a escritura pública.
Para que el inmueble sea considerado como casa/habitación debe permanecer en propiedad del vendedor, por lo menos, dos años y tampoco puede estar destinado “exclusivamente” al comercio, industria, oficina, almacén, cochera o similares.
Como requisito previo para la declaración y pago de este impuesto, el vendedor debe obtener –previamente– su número de RUC.
Y, debido a que la declaración y el pago del impuesto a la renta de segunda categoría por la venta de un inmueble, se realizará consignando como período tributario el mes en que se percibió el ingreso, este se hará de acuerdo con el último dígito de RUC y según el calendario de vencimientos de obligaciones mensuales establecido por la Sunat.
Aunque en la práctica, como explican en la Sunat, el pago de este impuesto se realiza antes de la declaración porque el notario exige su exhibición como requisito previo para elevar la minuta de compraventa a escritura pública.
Para la declaración y pago del impuesto, el vendedor del inmueble tiene dos opciones: ‘declaración y pago conjunta’ y ‘declaración y pago por separado’.
En caso opte por la declaración y pago conjunta, deberá realizarlo en la fecha que se recibe el pago por la venta del inmueble, a través del formulario virtual 1665 y podrá hacerlo desde Sunat Virtual, con su usuario y clave SOL ingresando a Mis declaraciones y pagos – Nueva plataforma.
Después de seleccionar e ingresar la información requerida, podrá pagar su tributo haciendo uso de cualquiera de las cuatro opciones que le brinda la pasarela de pago: con cargo en cuenta bancaria, con cargo en tarjetas de crédito y/o débito, mediante NPS, o en los agentes, portales y app de los bancos autorizados y en la plataforma Págalo.pe.
Pero si opta por la declaración y pago por separado, primero deberá realizar el pago del impuesto, utilizando el formulario 1662 - boleta de pago (sistema pago fácil) en la red bancaria autorizada.
Después deberá efectuar la declaración (dentro de los plazos establecidos), mediante el formulario virtual 1665, registrando el pago efectuado en la casilla “pagos previos”. Al efectuar el pago deberá indicar su número de RUC, período tributario, tributo e importe a pagar.
Tomando en cuenta esas consideraciones, ¿qué pasará si usted compró un inmueble –el único de su propiedad– en enero del 2020 a S/275.000, pero después de vivir en dicho inmueble en mayo último decidió venderlo por S/380.000?
Tal como señalan en la Sunat, sí le corresponde pagar impuesto a la renta por dicha venta porque al no haber permanecido en su propiedad por lo menos dos años, dicho inmueble no califica como casa/habitación.
Para determinar el impuesto que debió pagar, primero se debe actualizar el costo de adquisición del inmueble con el Índice de Corrección Monetaria establecido por el MEF, que para enero del 2020 era de 1,08. En este caso el costo actualizado es S/297.000 y resultará de multiplicar S/275.000 x 1,08.
Después, para determinar la ganancia, se restará el valor actualizado del inmueble (S/297.000) al precio de venta (S/380.000), con lo que el resultado será de S/83.000.
A la ganancia de S/83.000 se le aplicará la tasa de 5% que corresponde, con lo que su impuesto a pagar será de S/4.150.
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