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Desde enero de 2019 hasta abril de 2022, Indecopi impuso 1,589 sanciones y aproximadamente S/ 21,286.830 (4,956.4 UIT) en multas a proveedores de servicios inmobiliarios. Se trata de un peligro latente al que toda persona que sueña con adquirir una vivienda debe prestarle atención para evitar inconvenientes en un proceso de compraventa.
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Al respecto, Herman Patow, Managing partner y fundador de Asesori, sostuvo que al momento de adquirir un inmueble, sobre todo si se trata de un bien futuro, resulta fundamental contar con la asesoría de un abogado de tal manera que se pueda negociar adecuadamente con la inmobiliaria y así disminuir al máximo el riesgo de la operación.
“Se opte o no por esta opción, es esencial revisar la partida registral, la licencia de construcción, así como detalles de la construcción, los planos de ubicación, instalaciones eléctricas e instalaciones sanitarias, verificar si el inmueble está financiado por un banco, entre otras cosas”, dijo.
En ese sentido, el experto brindó unas recomendaciones si se piensa comprar un departamento en un proyecto inmobiliario.
¿Qué documentos solicitar a la inmobiliaria?
- Partida registral del inmueble: Con este documento se podrá corroborar, entre otras cosas, que la promotora tenga el derecho a comercializar el inmueble y que sobre este no haya ninguna carga o gravamen (como una hipoteca).
- Información vinculada con el tiempo de ejecución del proyecto.
- Licencia de construcción: Este documento implica que el anteproyecto presentado a la municipalidad correspondiente ya pasó todas las observaciones/recomendaciones de la gerencia de desarrollo urbano.
- Proyecto de reglamento interno: Sirve para conocer las potenciales políticas internas en las instalaciones del futuro edificio.
- Contrato de compraventa.
¿Por qué buscar proyectos que estén respaldados por un banco?
El respaldo de un banco siempre le da mayor seguridad a la compraventa de un bien futuro porque implica que la entidad financiera haya dado el visto bueno a la capacidad crediticia (y técnica) de la promotora y que el proyecto se encuentra legalmente en orden para ser ejecutado, precisó el especialista.
Agregó que esta medida beneficia a un futuro comprador no solo en la experiencia de compra, sino también en el acceso a un crédito que pueda darle una mejor oportunidad de adquirir el inmueble.
Además, le otorga mayor tranquilidad respecto al riesgo de la operación, toda vez que se supone que la presencia de un banco implica que la partida registral del inmueble no tenga ningún impedimento/riesgo para su comercialización.
¿Qué cláusulas abusivas debo evitar en un contrato de compraventa?
Herman Patow comentó que las cláusulas abusivas son todos aquellos términos legales no negociados que generan un desequilibrio importante del contrato en contra del comprador. Por ejemplo, cuando la inmobiliaria se exime de sus responsabilidades legales a nivel contractual o cuando cobra penalidades excesivas por supuestos que son de su responsabilidad.
“También es recomendable que el potencial comprador no acepte cláusulas que le permitan a la vendedora modificar de manera unilateral los términos del contrato en perjuicio suyo, como por ejemplo resolver el contrato unilateralmente o modificar arbitrariamente el tipo de moneda pactada”, refirió.
¿Por qué es importante que la fecha de entrega esté bien definida?
Para el fundador de Asesori, lo ideal cuando uno adquiere un bien futuro es establecer penalidades en contra de la promotora por el retraso en la entrega del inmueble. Se trata de un monto económico que puede calcularse de manera diaria para indemnizar a los compradores.
Asimismo, subrayó que es importante dejar claras las obligaciones de la vendedora sobre la entrega de documentación y la realización de actos destinados a entregarte el departamento debidamente independizado.
“Para disminuir el riesgo del dinero invertido en la compraventa de bienes futuros sugiero que en el contrato se pacte un pago en cuotas y que estas estén vinculadas con el cumplimiento exitoso de determinados hitos del proyecto”, acotó.
También sugiero incluir en el contrato todas las características vinculadas con el proyecto de inmueble que se está comprando (incluso es posible pactar una disminución del precio por metro cuadrado cuando la variación del metraje final está por encima de lo normal).
“Por último, recomiendo también hacer una búsqueda en el sistema de Indecopi llamado Mira a quién le compras, donde se puede encontrar información sobre las empresas del rubro inmobiliario que han sido sancionadas”, puntualizó.
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